2月11日，北京市朝陽(yáng)區(qū)再次出讓一宗組團(tuán)地塊,，保利+金茂以87.295億元競(jìng)得,，溢價(jià)率10.5%。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到,，這是自去年以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)出讓的第三宗組團(tuán)地塊,，為吸引企業(yè)拿地，朝陽(yáng)區(qū)政府主動(dòng)對(duì)地塊調(diào)整規(guī)定,，減輕開(kāi)發(fā)商的拿地運(yùn)營(yíng)成本,。

　　又一組團(tuán)地塊出讓

　　本次出讓的地塊為北京市朝陽(yáng)區(qū)三間房D區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1205-0007、三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1202-0006,、0007地塊R2二類(lèi)居住用地,、A334托幼用地。

　　該地塊為組團(tuán)地塊,，其中,，三間房D區(qū)1205-0007地塊為R2二類(lèi)居住用地，用地規(guī)模3.68公頃,，地上建面9.21萬(wàn)平方米,，容積率2.5，控高80米,，綠化率30%,。

　　三間房鄉(xiāng)南區(qū)1202-0006為R2二類(lèi)居住用地，用地規(guī)模2.76公頃，地上建面7.71萬(wàn)平方米,，容積率2.8,，控高60米（局部80米），綠化率30%,。

　　三間房鄉(xiāng)南區(qū)1202-0007地塊為托幼用地,，用地規(guī)模0.46公頃，地上建面0.37萬(wàn)平方米,，容積率0.8,，控高16米，綠化率30%,，需由競(jìng)得人建設(shè)后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén),。

　　這宗組團(tuán)地塊的總面積為6.9公頃，地上建筑規(guī)模17.39萬(wàn)平方米,，不設(shè)置土地限價(jià)和銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià),。

　　據(jù)了解，這是朝陽(yáng)區(qū)自去年以來(lái)出讓的第三宗組團(tuán)地塊,。去年6月13日,，北京土地供應(yīng)迎來(lái)新形式，首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”組合供應(yīng)用地成交,，中建智地聯(lián)合體以112億元底價(jià)競(jìng)得,，該組團(tuán)地塊包含位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋街道、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán),、中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)3宗地塊,，出讓價(jià)格也打破了當(dāng)時(shí)北京土地出讓歷史紀(jì)錄。

　　據(jù)中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹,，當(dāng)時(shí)朝陽(yáng)區(qū)首次嘗試以組團(tuán)形式供地時(shí),，市場(chǎng)觀望和質(zhì)疑聲音不斷。不過(guò)隨后該組團(tuán)地塊中的酒仙橋項(xiàng)目——北京宸園首期開(kāi)盤(pán)即售罄,。

　　當(dāng)年11月29日,，朝陽(yáng)區(qū)再次出讓一宗組團(tuán)地塊，包含酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目1019-0014地塊,，小紅門(mén)鄉(xiāng)剩余土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目XHM-10,、12地塊，以及十八里店朝陽(yáng)港一期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1303-692,、683,、1301-L01、L02地塊,。中海以153.32億元價(jià)格成交,，溢價(jià)率0.21%,。

　　近兩年，全國(guó)樓市銷(xiāo)售持續(xù)下滑,，土拍端也隨之遇冷,。各地持續(xù)“松綁”土拍規(guī)則”，加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng),。比如上述朝陽(yáng)區(qū)去年11月份成交的組團(tuán)地塊,，為了能夠順利出讓?zhuān)畬?duì)該組團(tuán)地塊的控高、建筑規(guī)模等指標(biāo)均進(jìn)行了優(yōu)化修改,，將酒仙橋、十八里店地塊建筑高度由60米局部提高至80米,；降低十八里店朝陽(yáng)港地塊配建規(guī)模,，由原需配建“4500平方米機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、1500平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”調(diào)整為“不少于1000平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”,；允許L01,、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。

　　對(duì)于本次出讓的組團(tuán)地塊,，朝陽(yáng)區(qū)政府亦對(duì)買(mǎi)家進(jìn)行了“減負(fù)”,。據(jù)了解，三間房D區(qū)1205-0007地塊原本由兩宗地塊組成,，曾出現(xiàn)在2024年第四,、五次供地清單里，但在當(dāng)年第七次供地清單中再次上架時(shí),，減去了一宗持有型的多功能用地,。1205-0007地塊容積率從原來(lái)的2.8降為2.5，地上建面減少了1.09萬(wàn)平方米,。

　　此外,，三間房鄉(xiāng)南區(qū)1202-0006原來(lái)控高為60米，被打包進(jìn)該組團(tuán)地塊后,，變?yōu)榫植靠馗?0米,。

　　張凱指出，這些調(diào)整一方面減輕了開(kāi)發(fā)商的拿地運(yùn)營(yíng)成本,，另一方面也提高了小區(qū)的居住舒適度,，讓空間更加開(kāi)闊。

　　保利“補(bǔ)倉(cāng)”

　　此次出讓的組團(tuán)地塊前期吸引中海,、招商以及保利+金茂聯(lián)合體三家企業(yè)報(bào)名,。競(jìng)拍當(dāng)天后半程主要是中海與保利+金茂的競(jìng)爭(zhēng)，最終,，保利+金茂以87.295億元競(jìng)得,，溢價(jià)率10.5%,，成交樓面價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)張凱介紹,，三間房鄉(xiāng)南區(qū)1202-0006,、0007地塊緊鄰朝陽(yáng)北路，且靠近6號(hào)線褡褳坡站,，其西側(cè)直線距離約1.7公里處便是東五環(huán),。三間房D區(qū)1205-0007地塊則位于南區(qū)地塊的東南方向約1.2公里處，距離地鐵6號(hào)線黃渠站約700米,?？傮w來(lái)看，這兩個(gè)區(qū)域的交通和配套條件都較為優(yōu)越,，周邊有朝陽(yáng)大悅城,、常營(yíng)龍湖天街兩大商圈。

　　不過(guò),，D區(qū)1205-0007地塊西北角存在一座墓園,，即現(xiàn)存的石文晟繼妻佟氏誥封碑，該墓園不可移動(dòng),，必須原地保留,。“這種情況與前段時(shí)間中海摘得的豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊存在家族墓地祭祀臺(tái)的情況相似,，后期開(kāi)發(fā)商需要針對(duì)此類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的處理,。”

　　據(jù)了解,，項(xiàng)目周邊在過(guò)去近一年內(nèi)并無(wú)新房項(xiàng)目入市,。2023年，光煦境和璽悅朝陽(yáng)開(kāi)盤(pán)時(shí),，其當(dāng)期銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米,，且均已售罄。現(xiàn)房項(xiàng)目也已入市,，去年9月,，和光煦境推出96套現(xiàn)房，目前已網(wǎng)簽91套,，網(wǎng)簽均價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米,。今年1月，璽悅朝陽(yáng)推出86套現(xiàn)房,，目前已網(wǎng)簽28套,，網(wǎng)簽均價(jià)為8.3萬(wàn)元/平方米。

　　此外,，保利在2024年僅在北京拿下一宗土地,，即海淀的嘉華天珺項(xiàng)目,，總價(jià)為89億元。張凱表示：“保利此時(shí)選擇補(bǔ)倉(cāng),，可謂時(shí)機(jī)正好,，勢(shì)在必得?！?/p>

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